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近期，位于广州近郊区的黄埔区楼市畅旺，交投活跃。合富研究院数据显示，10月黄埔区获证领跑广州楼市，网签成交维持15万平方米高位，位居全市第二。

片区一手楼市交投活跃，也带动二手楼市价格上行。近两年间黄埔区楼市少有的反价现象也开始频频露头。

这背后，除了黄埔区在引进生物医药、智能制造等新兴产业，完善公共设施等方面持续发力外，旧改项目的火热也是核心因素之一。在融资新规的大背景下，重点房企开始将获取低成本的城市更新项目、增加土地储备视为不二之选。

涨幅超三成

自今年疫情稍缓的5月开始，王晓就一直在留意黄埔区楼盘，知识城持续缺货的状态到11月也没有得到改变，整个片区都处于交投活跃状态。

合富研究院数据显示，黄埔知识城供应占比由上半年的五成以上减至三季度的不足三成；供应热点转移至科学城周边及旧黄埔板块。科学城周边的供应占比由上半年的二成增至四成，长期缺货的旧黄埔三季度新货供应激增。需求源源不断，黄埔区网签始终维持高位。

片区房产中介赵正茂明显感觉黄埔的热度要高过越秀区、天河区等中心区。科学城品秀新樾、黄埔中央城、福利悦禧城二期等几乎每天都有人前来看盘。知识城万科幸福誉五期在8月份已经进入尾盘状态，但是到11月还不断有人前来打听；保利拾光年两房只剩下尾货，三房推新量减少，但是每天仍有广州、深圳、东莞等购房者打电话来询问。14号线、21号线交接处的黄埔镇龙TOD、星汇城首开便全部售罄。

整个黄埔区供需趋热，与之对应的是房价的上涨。一直对在中新知识城购房持观望态度的刘小慧最近感觉有点后悔，因为她在4月份所看的万科幸福誉5期的房子，已从2万元/平方米上涨至如今的3万元/平方米左右，更为关键的是放盘量很少。

赵正茂也坦言，黄埔供应到10月份已经明显增大，尤其是科学城周边及临港经济区板块的旧改项目大量出证，包括福利南驰富颐华庭、福利悦禧城二期、黄埔中央城等，但是整个片区价格仍在上行，相比今年四五月间上涨超过三成，部分过热区域上涨超五成。

持续的热度让不少人有些意外。在今年7月，位于广州远郊、与深圳仅一水之隔的南沙区，承接深圳楼市上涨态势，成为广州楼市最热的片区，但黄埔区的涨势丝毫不逊色于南沙。以8月为例，黄埔区成交升幅同比上升六成左右，南沙区成交升幅同比上升九成左右。待到南沙因为缺乏热盘支撑，在十一国庆节后成交热度略回落，黄埔区仍保持着较高的景气度。

新房火热之际，二手房市场反价的现象也多了起来。多位中介表示，目前黄埔区知识城、科学城的业主对房价预期比较高，普遍都要求能卖到单价3万元/平方米以上。

“新开盘科学城融创翔龙广府壹号的单价已经站上4万元/平方米，不少二手房业主售价都上涨到3.2万~3.5万/平方米。”刘小慧表示，这两年黄埔都很少出现的反价现象今年下半年开始多了起来。

最新的10月，黄埔在万科城市之光、品秀星汇城、星樾山畔等多个品牌全新盘扎堆入市带动，供应环比大幅增加，占比达35%，领跑广州。

旧改成房企新赛道

作为今年广州楼市市场上足以比肩南沙区的热土，多个旧改项目的推动被认为是支撑黄埔区楼市能持续上涨的独特因素。

合一城市更新数据显示，最新的第三季度，广州以272个“三旧”改造项目、新增改造面积规模以383.2万平方米位列湾区九市前列。其中，黄埔区“三旧”改造项目占比高达43.4%，成为广州发布旧改项目动态最多的区域。合富研究院数据显示，2020年1~9月黄埔区共成交涉宅用地102万平方米，其中87万平方米（占85%）为旧改提供，旧改提速最为显著。

在黄埔区居住数年的广州土著张晓平目睹了黄埔区近年旧改的快速推进进程。

“近十年黄埔区基本就处于拆建的过程中，过了这五到八年的建设期，黄埔未来的发展潜力和空间是毋庸置疑的。”张晓平所居住的万科尚城楼盘对面的沙步村、鹿步村也于2019年陆续步入拆迁阶段。

张晓平身边近两成的本地拆迁户们均选择在黄埔区置业，剩下的拆迁户们大多数暂时选择租房过渡以待回迁房建成，极少有人会选择去广州其他片区置业。原因无外乎两个方面：一是，居住习惯使然；二是，黄埔区产业，教育、交通、卫生等公共产品及设施均在有序配置中，业主对片区未来发展前景普遍报以乐观心态。

早在2010年率先进入拆迁阶段的黄埔区中新知识城、科学城，如今片区房价已由最初的1万元/平方米左右上涨至3万元/平方米左右，也是领涨片区的明星板块。这也给后续步入拆迁阶段的业主们信心。

“知识城这边地铁14号线才通车不到两年，来黄埔区的人就越来越多了，加上引进了不少智能制造、生物医药企业，这边人气肯定会越来越旺。”知识城何棠下村牛往街拆迁户许山有些得意地说道，黄埔区从近郊区变身繁华区几无悬念。

房企积极分羹旧改也助长了这股利好态势。

黄埔区城市更新局此前发布的《广州市黄埔区广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案（2020-2022）》指出，计划到2022年，黄埔区将完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。其中，黄埔港片18个、科学城片28个、知识城片20个。这意味着整个片区超过八成的村社会纳入旧改，另外不足两成村社未步入旧改，也大多会实施微改造、乡村振兴等。

许山明显感觉这几年进驻黄埔区的房企多了起来。万科（000002.SZ/02202.HK）、富力地产（02777.HK)、时代中国（01233.HK）、越秀地产（00123.HK）、保利地产（600048.SH）、升龙集团、华润置地(01109.HK)、合景泰富(01813.HK)等，几乎是片区拆迁户耳熟能详的房企。

合一城市更新集团湾区行业发展研究中心主任胡益红也告诉第一财经记者，黄埔区旧改政策的出台有利于实际解决黄埔旧改问题，保障黄埔三年实施方案的成功实施。“黄埔区出台新政策，在允许不高于复建总量30%的房屋弃产，弃产房屋可以整栋集中进行规划建设和销售，还可参照融资区商品房办理预售许可手续，这样解决了开发商部分资金问题，对参与黄埔旧改的开发商来说，是个重大利好消息。”

在“三道红线”背景下， 更多实力房企将“三旧”改造视为竞争的新赛道与战略新选择。尤其是广州、深圳、东莞、佛山为代表的粤港澳大湾区核心城市近年“三旧”改造（城市更新）项目呈环比上升态势，“三旧”改造已经成为存量土地拓展的重要环节。

参与黄埔区旧改多年的一位头部房企人士就向第一财经记者表示：“我们会持续在黄埔区、白云区等储备旧改货值，参与旧改项目。”

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